“住宅贷款扣除（住宅借入金等特别扣除），据说现在从原来的10年延长到了13年。”买过住宅的人，也许听到过这样的说法。 > **先讲5个税务用语** > > 先用浅显的话说明本文中出现的用语。 > - 住宅贷款扣除（住宅借入金等特别扣除）＝根据为购买住宅而借的钱在年末的余额，减少所得税的制度。 > - 扣除期间＝可以享受该扣除的年数。 > - 入住年（居住年）＝开始住进该住宅的年份。年数由这一年决定。 > - 认定住宅等＝节能性能等较高的住宅的总称。是认定住宅（认定长期优良住宅・认定低碳住宅）、ZEH水准节能住宅、节能标准适合住宅这3类的合称。 > - 其他住宅＝不属于认定住宅等（上述3类中的任何一类）的住宅。 ## 结论
  1. “现在住宅贷款扣除是13年”，一半属实。现在（2026年（令和8年））入住时，决定年数的是住宅的性能和入住年份。节能标准适合住宅（2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住）和“其他住宅”，还会因新建或二手而不同。满足节能性能标准的住宅（认定住宅・ZEH水准节能住宅・节能标准适合住宅），无论新建、买取再售还是二手，都是13年。［1］［2］［4］［5］
  2. 但是，新建的节能标准适合住宅，在2027年（令和9年）之前入住是13年。在2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住，则无法享受扣除。在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认的住宅，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的住宅，为10年。［1］
  3. “其他住宅”（不符合节能标准的住宅），新建的无扣除（在2023年（令和5年）12月31日之前取得建筑确认的住宅，或在2024年（令和6年）6月30日之前建成的住宅，为10年）。买取再售住宅和二手住宅为10年。［1］［2］［5］
  4. 买取再售住宅中的节能标准适合住宅为13年。［5］
判定为“**一半属实**”。2026年（令和8年）开始入住时，决定年数的是住宅的性能和入住年份。满足节能性能标准的住宅（认定住宅・ZEH水准节能住宅・节能标准适合住宅＝认定住宅等），无论新建、买取再售还是二手，都是13年。只有新建的节能标准适合住宅，在2027年（令和9年）之前入住是13年，在2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住则无法享受扣除（在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认的住宅，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的住宅，为10年）。“其他住宅”，新建的无扣除（在2023年（令和5年）12月31日之前取得建筑确认的住宅，或在2024年（令和6年）6月30日之前建成的住宅，为10年），买取再售住宅和二手住宅为10年。 也就是说，“现在是13年”这一说法，对于满足节能性能标准的住宅（认定住宅等），无论新建、买取再售还是二手，都说得对。说不对的，是2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住的新建节能标准适合住宅、新建的“其他住宅”（无扣除），以及买取再售住宅和二手住宅的“其他住宅”（10年）。年数由住宅的性能和入住年份决定。 ## 法律的基本规定是10年，新建为13年 法律（《租税特别措施法》第41条）的基本规定是10年。条文把可以享受扣除的年度写作“入住年起**十年间**”。括号内把2022年（令和4年）、2023年（令和5年）入住的新建等规定为13年[［3］](#ref-3)。 > 居住年（…）以後十年間（居住年が令和四年又は令和五年であり、かつ、その居住に係る住宅の取得等が居住用家屋の新築等又は買取再販住宅の取得に該当するものである場合には、十三年間）の適用年[［3］](#ref-3) > > 参考译文（非官方）：自入住年（……）起十年间（入住年为2022年（令和4年）或2023年（令和5年），且其居住所涉及的住宅取得等属于居住用房屋的新建等或买取再售住宅的取得的，为十三年间）的适用年度 对于性能较高的住宅（认定住宅等），第41条第6项（认定住宅等的特例）把2026年（令和8年）至2030年（令和12年）入住（以及2022年（令和4年）至2025年（令和7年）入住）规定为13年[［4］](#ref-4)。这一条项所说的“认定住宅等的新建取得等”，也包括取得属于认定住宅等的既有住宅（二手的认定住宅等）[［4］](#ref-4)。 不过，新建的节能标准适合住宅在2028年（令和10年）1月1日至2030年（令和12年）12月31日之间入住时，根据第41条第25项，处理分为两种。①不属于过渡措施的住宅（节能标准适合住宅中，除在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认的，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的以外的住宅。该项称之为“对象外节能性能提升住宅”），不适用第41条第1项的10年。扣除本身就无法享受。②属于过渡措施的住宅（该项的“对象节能性能提升住宅”），不适用第41条第6项的13年。保留第1项的10年[［3］](#ref-3)。 > 同日の属する年が令和四年から令和七年までの各年であり、かつ、その居住に係る住宅の取得等が認定住宅等の新築等若しくは買取再販認定住宅等の取得に該当するものである場合又は同日の属する年が令和八年から令和十二年までの各年である場合には、十三年間[［4］](#ref-4) > > 参考译文（非官方）：该日所属年度为2022年（令和4年）至2025年（令和7年）各年，且其居住所涉及的住宅取得等属于认定住宅等的新建等或买取再售认定住宅等的取得的情形，或者该日所属年度为2026年（令和8年）至2030年（令和12年）各年的情形，为十三年间 如果不了解后半部分的这一特例就使用“10年就结束”的说法，就会说错。 ## 新建等的年数（国税厅的表） 国税厅的说明（No.1211-1）用下表列出了新建等的年数[［1］](#ref-1)。
住宅的类别入住年份扣除期间
认定住宅（认定长期优良住宅・认定低碳住宅）2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
ZEH水准节能住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
节能标准适合住宅2026年（令和8年）・2027年（令和9年）13年
节能标准适合住宅2028年（令和10年）至2030年（令和12年）无扣除（2027年底之前取得建筑确认，或2028年6月底之前建成的，为10年）
其他住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）无扣除（2023年底之前取得建筑确认，或2024年6月底之前建成的，为10年）
过渡措施将在后面的章节中说明。 2031年（令和13年）以后入住的，目前法律没有规定，能否享受扣除尚未确定。 “无扣除”是指现行法律就是这样规定的。并不是说今后才会决定。 本文依据2026年10月17日时点的法令。今后的税制修改可能带来变化。 ## 二手住宅的年数，由入住年份和性能决定 二手住宅（除买取再售住宅以外的既有住宅）的年数，国税厅（No.1211-3）用下表列出[［2］](#ref-2)。
住宅的类别入住年份扣除期间
认定住宅（认定长期优良住宅・认定低碳住宅）2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
ZEH水准节能住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
节能标准适合住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
其他住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）10年
2031年（令和13年）以后入住的，目前法律没有规定，能否享受扣除尚未确定。 也就是说，二手住宅如果在2026年（令和8年）以后入住，节能性能高的住宅（认定住宅等）为13年，“其他住宅”为10年。这是因为第41条第6项的“认定住宅等的新建取得等”，包括取得属于认定住宅等的既有住宅[［4］](#ref-4)。 从买取再售业者处购买二手住宅时，按“买取再售住宅”处理。年数与新建等不同（见下一章节的表）[［5］](#ref-5)。 ## 新建的认定住宅等为13年，买取再售住宅与新建略有不同 2026年（令和8年）以后入住新建住宅时，扣除期间方面，在满足节能性能标准的住宅（认定住宅・ZEH水准节能住宅・节能标准适合住宅）中，认定住宅和ZEH水准节能住宅为13年。新建的节能标准适合住宅，在2027年（令和9年）之前入住是13年，在2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住则无法享受扣除（属于过渡措施的，为10年）。因住宅性能而不同的，不只是年数，还有借款限额（作为扣除计算基础的借款额上限）。 新建的节能标准适合住宅有过渡措施。即使在2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住，在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认的，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的，可以享受10年的扣除[［1］](#ref-1)。 > 新築等の省エネ基準適合住宅のうち、令和9年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和10年6月30日までに建築されたものは、控除限度額が14万円として10年間の控除が受けられます。[［1］](#ref-1) > > 参考译文（非官方）：新建等的节能标准适合住宅中，在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认的，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的，扣除限额按14万日元计算，可以享受10年的扣除。 买取再售住宅（业者买下并翻修后出售的住宅）与新建略有不同。年数由国税厅（No.1211-2）用下表列出[［5］](#ref-5)。下表中的类别，全部是买取再售住宅的类别。
买取再售住宅的类别入住年份扣除期间
认定住宅（认定长期优良住宅・认定低碳住宅）2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
ZEH水准节能住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
节能标准适合住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）13年
其他住宅2026年（令和8年）至2030年（令和12年）10年
2031年（令和13年）以后入住的，目前法律没有规定，能否享受扣除尚未确定。 买取再售住宅的“其他住宅”，即使在2026年（令和8年）以后入住，也是10年。不会像新建的“其他住宅”那样无扣除。另外，买取再售住宅中的节能标准适合住宅，即使在2026年（令和8年）以后入住，也是13年（新建的在2027年（令和9年）之前是13年，2028年（令和10年）至2030年（令和12年）无扣除。但是，在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的，为10年）。买取再售住宅虽然是二手住宅的一种，但年数请以这张表为准。 扣除率也值得记住。即使在2026年（令和8年）以后入住，也是年末余额的0.7％[［3］](#ref-3)。 ## 新建的“其他住宅”无扣除 不符合节能标准的新建住宅，无扣除[［1］](#ref-1)。2024年（令和6年）1月1日以后入住无扣除，是因为第41条第24项把非节能家屋的住宅（该项的“特定居住用房屋”）的**新建**，或取得建成后未曾使用过的此类住宅，排除在适用对象之外[［3］](#ref-3)。这一规定仅限于新建等，所以取得二手住宅（既有住宅）不在排除之列。二手住宅的“其他住宅”仍为10年，原因就在于此[［2］](#ref-2)。 > 個人が、国内において、住宅の用に供する家屋でエネルギーの使用の合理化に資する家屋に該当するもの以外のものとして政令で定めるもの（以下この項において「特定居住用家屋」という。）の新築又は特定居住用家屋で建築後使用されたことのないものの取得をして、当該特定居住用家屋を令和六年一月一日以後に第一項の定めるところによりその者の居住の用に供した場合には、当該個人の同項に規定する十年間の各年分の所得税については、同項の規定は、適用しない。[［3］](#ref-3) > > 参考译文（非官方）：个人在国内新建政令规定的、作为住宅使用的家屋中不属于有助于合理使用能源的家屋者（以下在本项中称“特定居住用房屋”），或取得建成后未曾使用过的特定居住用房屋，并在2024年（令和6年）1月1日以后按第一项的规定将该特定居住用房屋供自己居住使用的，对该个人在同项规定的十年间的各年度所得税，不适用同项的规定。 新建的“其他住宅”也有过渡措施。在2023年（令和5年）12月31日之前取得建筑确认的住宅，或在2024年（令和6年）6月30日之前建成的住宅，为10年[［1］](#ref-1)。 ## 除年数以外，还有其他要件 到这里讲的都是年数。年数由住宅的性能和入住年份决定，但要享受扣除，另外还必须满足全部共通的适用要件[［1］](#ref-1)。主要的如下。
要件内容
建筑面积50平方米以上。40平方米以上不满50平方米的住宅，有时也可以适用（此时，下面的所得要件变为1000万日元以下）。建筑面积的二分之一以上用于自己居住。
合计所得金额享受扣除的年度的合计所得金额为2000万日元以下。
开始入住的时间自住宅新建等或取得之日起6个月以内开始入住，并在该年的12月31日之前持续居住。
贷款是约定分10年以上分期偿还的贷款。
关于建筑面积和所得要件，国税厅的说明（No.1211-1）如下[［1］](#ref-1)。 > 次の（1）または（2）のいずれかに該当すること。（1） 下記（2）以外の場合 イ 住宅の床面積（注1）が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。 ロ この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。（2） 特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合 イ 住宅の床面積（注1）が40平方メートル以上50平方メートル未満であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。 ロ この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、1,000万円以下であること。[［1］](#ref-1) > > 参考译文（非官方）：须符合下列（1）或（2）中的任一项。（1）下述（2）以外的情形　イ　住宅的建筑面积（注1）为50平方米以上，且建筑面积的二分之一以上专门供自己居住使用。　ロ　享受该项特别扣除的年度的合计所得金额为2000万日元以下。（2）特例居住用房屋或特例认定住宅等的情形　イ　住宅的建筑面积（注1）为40平方米以上不满50平方米，且建筑面积的二分之一以上专门供自己居住使用。　ロ　享受该项特别扣除的年度的合计所得金额为1000万日元以下。 40平方米以上不满50平方米的住宅可以适用，限于特例居住用房屋（小规模居住用房屋中，在2023年（令和5年）12月31日以前取得建筑确认的）或特例认定住宅等（属于小规模居住用房屋的认定住宅等）。此时，合计所得金额的要件由2000万日元以下变为1000万日元以下[［1］](#ref-1)。二手住宅中的特例既有住宅、买取再售住宅中的特例买取再售住宅，分别起相同的作用[［2］](#ref-2)[［5］](#ref-5)。 建筑面积以登记事项证明书上显示的面积为准。公寓不包括楼梯、通道等共用部分，以登记事项证明书上专有部分的面积为准。与店铺或办公室兼用的住宅，以包括店铺等部分在内的整栋建筑的面积为准[［1］](#ref-1)。 此外，还有这些要件：拥有2处以上住宅时，须是主要作为居所使用的住宅；不是从生计相同的亲属等处取得；不是通过赠与取得[［1］](#ref-1)。 也就是说，即使符合住宅性能的类别，不满足建筑面积、所得等要件，也无法享受扣除。反过来，即使满足要件，年数也由住宅的性能和入住年份决定。用来区分的问题是：“建筑面积是否为50平方米以上（40平方米以上不满50平方米的，合计所得金额是否为1000万日元以下）？” ## 应该怎么做 自己的扣除能持续几年，由以下3点决定。 1. 是新建・买取再售，还是二手。 2. 何时开始入住（2027年（令和9年）之前，2028年（令和10年）至2030年（令和12年），还是2031年（令和13年）以后）。 3. 节能性能的类别（认定住宅・ZEH水准节能住宅・节能标准适合住宅・其他住宅）。 年数确定后，能否享受扣除是另一回事。还必须满足建筑面积、合计所得金额、开始入住的时间、贷款期间的要件（上一章节）[［1］](#ref-1)。 打算买房的人，尽早确认住宅的性能类别，就不会把扣除的年数，与新建的“其他住宅”无扣除这一点弄混。二手住宅在2026年（令和8年）以后入住的，节能性能高的住宅（认定住宅等）为13年，“其他住宅”为10年[［2］](#ref-2)。 ## 总结 “现在住宅贷款扣除是13年”，**一半属实**。现在（2026年（令和8年））入住时，决定年数的是住宅的性能和入住年份。节能标准适合住宅（2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住）和“其他住宅”，还会因新建或二手而不同。 - 新建的，认定住宅（认定长期优良住宅・认定低碳住宅）和ZEH水准节能住宅为13年。新建的节能标准适合住宅，在2027年（令和9年）之前入住是13年，在2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住则无法享受扣除（在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认的住宅，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的住宅，为10年）[［1］](#ref-1)[［4］](#ref-4)。 - 买取再售住宅，满足节能性能标准的住宅（认定住宅・ZEH水准节能住宅・节能标准适合住宅）为13年。“其他住宅”为10年（不会像新建那样“无扣除”）[［5］](#ref-5)。 - 二手住宅，在2026年（令和8年）以后入住且为节能性能高的住宅（认定住宅等）的，也是13年[［2］](#ref-2)[［4］](#ref-4)。 - 二手的“其他住宅”为10年[［2］](#ref-2)。 - 新建的“其他住宅”无扣除（在2023年（令和5年）12月31日之前取得建筑确认的住宅，或在2024年（令和6年）6月30日之前建成的住宅，为10年）[［1］](#ref-1)。 - 扣除率为0.7％[［3］](#ref-3)。 达不到13年的，有以下情形：2028年（令和10年）至2030年（令和12年）入住的新建节能标准适合住宅（现行法无扣除。但在2027年（令和9年）12月31日之前取得建筑确认，或在2028年（令和10年）6月30日之前建成的，为10年）[［1］](#ref-1)；新建的“其他住宅”（无扣除）[［1］](#ref-1)；买取再售住宅和二手住宅的“其他住宅”（10年）[［2］](#ref-2)[［5］](#ref-5)。不要只记住年数，请根据自己住宅的性能和入住年份来确认。 --- ### 出处 - ［1］[No.1211-1 新建等住宅，于2022年（令和4年）以后供居住使用的情形 — 国税厅Tax Answer（日文）](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm)　确认日期：2026-10-17 - ［2］[No.1211-3 取得二手住宅，于2022年（令和4年）以后供居住使用的情形 — 国税厅Tax Answer（日文）](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm)　确认日期：2026-10-17 - ［3］[《租税特别措施法》第41条（第1项・第4项・第24项・第25项・e-Gov法令检索，日文）](https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026/article/41)　确认日期：2026-10-17 - ［4］[《租税特别措施法》第41条第6项（认定住宅等的特例・e-Gov法令检索，日文）](https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026/article/41)　确认日期：2026-10-17 - ［5］[No.1211-2 取得买取再售住宅，于2022年（令和4年）以后供居住使用的情形 — 国税厅Tax Answer（日文）](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm)　确认日期：2026-10-17 注：本文依据2026年10月17日时点的法令和官方信息撰写。本文是日文原文的译文，如两者有出入，以日文版为准。法令和官方资料的引文以日文原文给出，并附非官方的参考译文。出处以法令（e-Gov）以及国税厅的官方资料为主，均为日文。公开后如需更正，将在本文末尾添加更正记录（[更正政策](/zh/methodology/)）。